주택공급 확대 정책 과연 효과가 있을까.

주택공급 확대 정책 과연 효과가 있을까.

주택공급 확대 정책을 펴온 정부마다 '로또'가 생겼다. 분양가가 주변 시세보다 훨씬 저렴해 로또 등 큰 시세차익을 기대할 수 있는 분양주택을 말한다. 주택공급 대책에는 통상 공급 확대와 공급 속도 증가 외에 분양가 인하를 '3원칙'으로 담고 있기 때문이다." 노무현 정부가 판교신도시를 가졌다면 이명박 정부는 보금자리주택을 기억한다. 박근혜 정부가 공급 감축을 추진했기에 복권이라고 할 만한 게 없었다.

주택공급 확대 정책 청년 첫 주택 공급시도

지난 문재인 정부 들어 신도시와 재건축 캡 단지는 최대 10억 로또를 생산했다. 윤석열 정부가 지난 16일 공약인 '주택의 국민 주거안정 실현 방안'을 구체화해 발표한 주택공급 로드맵도 3대 원칙을 지켰다. 5년 공급량(인허가 기준)은 약속했던 250만 가구보다 20만 가구가 늘어난 270만 가구로 책정됐다. 정부는 속도전을 위해 "주택사업 인허가 절차를 개선해 주택 공급에 소요되는 시간을 대폭 줄이겠다"며 "비슷한 절차를 통합하고 운영을 합리화하겠다"라고 밝혔다." 청년 첫 주택은 주택 수요자들의 관심을 끄는 주거비와 역세권 비용이 많이 든다. 지난 정부에서 윤 총장이 갖고 있지 않았던 신제품이다. 정부는 공사비 수준으로 공급하겠다고 밝혔다.

2022년 고양 창릉 3000가구 분양 예정

신도시 등 공공택지와 서울 등 민간택지(공공택지가 아닌 재개발 재건 축지)에서 이미 땅값과 건축비 수준으로 책정된 분양가 상한제가 어떻게 시행되고 있는 것일까. 정부는 분양가가 주변 시세의 70% 미만이 될 것으로 예상했지만 집값이 비싼 인기 지역에서는 절반 이하로 떨어질 수도 있다. 정부가 분양가 인하 방안을 밝히지 않았지만 공공택지에서 공급되는 청년 비용 주택의 경우 택지비 인하를 검토할 수 있다. 현재 택지비는 시세와 비슷한 감정가로 산정된다. 과거와 마찬가지로 택지비 기준을 건축비로 바꿀 수 있다. 땅값이 뛰면서 공사비와 감정가 격차가 크다. 지난 2014년 감정가 변경 전에는 수도권 60㎡ 이하가 공사비의 95%와 110%를 전용으로 했다. 택지비를 건축비의 110% 수준으로 낮추면 3.3㎡당 2,500만 원 안팎까지 올랐던 과천 지식정보타운의 분양가가 2,000만 원 아래로 떨어질 수 있다.

 

전용 84㎡의 분양가는 8억 원 안팎이 될 전망이다. 주변 시장의 절반도 안 되는 가격이다. 과천 지식정보타운 인근 과천 도심 재건축 단지의 실거래가는 13억~21억 원이다. 분양가가 3.3m 2당 1800만원인 하남교산신도시도 1500만원 이하로 내려갈 수 있다. 교산 인근 미사 등 신규 택지지구 분양가는 3.3m2당 3000만원이 넘는다. 정부는 올해 3기 신도시에서 고양 창릉, 부천 대장, 남양주 왕숙 등 3000가구를 분양할 계획이다. 역세권 1 주택은 정비사업을 통해 도심에서 공급되며 분양가 산정방식은 상한제로 남아 있다. 하지만 당신은 많은 주거비를 낮출 수 있다. 수직증가를 통해 용적률(지상건물 용적률 대 사업부지 비율)이 20% 이상 증가하기 때문이다. 같은 규모의 건물에 필요한 토지 점유율이 그만큼 줄어든다. 기존 분양가가 3.3m2당 5000만원이면 4500만원 아래로 떨어질 수 있다. 다만 지금까지의 상한제 주택과 달리 청년원가주택역세권 1주택은 당첨자로부터 양도차익을 모두 가져갈 수 없다. 자료 : 국토교통부 분양가를 낮추는 대신 5년 거주 의무기간을 거쳐 환매할 때 양도차익의 70%만 국민에게 주기로 했다. 시세차익의 30%를 국민이 가져간다고 해도 분양가 인하 등을 감안하면 로또 수준은 지금과 크게 다르지 않을 것으로 보인다.

40년 이상 저금리로 대출 전환

파격적인 재정지원 혜택도 있다. 정부가 초기 자금 조달 부담을 낮추기 위해 40년 이상 장기 저금리 대출을 해주기로 했다. 이월무 미미 네트웍스 대표는 "가격과 자금 여건이 워낙 좋아 관심이 많을 것 같다"라고 말했다. 정부는 청년 원가 주택 및 역세권 1호주택 50만가구가 공급됐다고 밝혔다. 주택 규모는 청년 전용 85㎡ 이하, 역세권 1 주택 전용 60㎡ 이하로 예상된다. 공급 대상은 청년층에 국한되지 않는다. 청년(19~39세)뿐 아니라 신혼부부(결혼 후 7년 이내)와 생애최초 주택구입자도 포함된다. 그러나 가입 계정에는 제한이 있습니다. 정부는 청년원가주택 및 역세권 1호 주택은 공공이 공급하는 공매도라고 밝혔다. 청약저축과 종합저축 가입자에 한해 공매도 신청이 가능하다. 청약 예적금 가입자는 신청할 수 없다. 2009년 종합저축이 생긴 이후 2015년부터 청약저축과 예적금 가입이 제한됐지만 그 이전에 많은 가입자가 남아 있다. 한국부동산원에 따르면 7월 말 현재 전세보증할부 가입자는 주택 보유 여부와 상관없이 수도권이 80만 명, 전국이 90만 명이다. 청약 자격이 없는 예적금 가입자들의 불만이 많다. 30대 청약예금 가입자 김모씨는 "한도 분양가가 오르고 금리가 줄줄이 오르는 상황에서 청약통장 유형으로 청약자격을 제한하는 것은 부당하다"고 말했다. 정부는 다음달 발표 예정인 청년원가주택 및 역세권 1주택 사전청약 일정, 청약제도 개편, 재정지원계획 등 구체적인 공급계획을 확정할 계획이다.