아파트분양 사전청약을 대폭 확대하는 문제점

아파트분양 사전청약을 대폭 확대하는 문제점

부동산 뉴스를 전하는 정보나라입니다. 최근에는 주택시장 안정을 위한 공급대책으로 3기 신도시 공급 사전청약을 확대하고 24기 대책을 민간으로 확대한다고 밝혔습니다. 세상에 공짜가 없어 위험을 꺼리는 민간 공급업체를 강제하기 위해서는 사회적 기회비용이 발생하는 인센티브나 규제가 필요합니다. 사전청약에 따른 시장 안정화 효과가 불확실한 상황에서 민간부문 확대라는 명분에 대해 깊이 고민할 필요가 있습니다.

사전청약 공급 확대는 시장에 신호를 주는 의도

사전청약을 민간으로 확대하려는 시도는 어떻게든 시장에 공급 확대 신호를 심어주려는 의도라고 읽기는 어렵지 않습니다. 다만 공식 분양이 가격 안정 효과를 거둘 수 있을지는 미지수인 상황에서 사전청약 물량을 확대해 시장이 안정될지는 의문입니다. 과거를 돌이켜보면 1980년대 후반 급등했던 집값 안정을 위해 분당신도시 등 1기 신도시 건설계획을 발표 분양한 것도 집값 상승을 꺾지 못했습니다. 이후 몇 년간 안정적인 하락세를 보이며 이 추세가 시작된 것은 1991년 말 분당신도시 시범단지가 발생하면서부터였습니다. 이번에 사전청약을 확대하기로 한 것은 과거 이명박 정부 때 시도됐던 보금자리주택 사전예약제 경험이 반영된 것으로 보입니다.

확실치 않은 사전청약의 시장 안정화 효과

강남권에 인접한 보금자리주택 공급 이후 오랫동안 시세가 하락 요인으로 작용했다는 분석입니다. 또 보금자리주택의 첫 사전예약이 이뤄진 2009년 가을 이후 수도권 아파트값은 단기적으로 주춤했습니다. 다만 자세하게 살펴보면 당시 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화됐기 때문입니다. 이후 2010년 말까지 DTI 규제가 완화강화되면서 가격 변동 추세가 단기적인 상승 하강 추세에 민감하게 반응했음을 알 수 있습니다. 이후 2, 3차 사전예약 확대가 시장 변동에 영향을 미치지 않았습니다. 결국 과거 경험을 살펴보면 사전청약의 시장 안정화 효과가 확실치 않습니다. 반면 발생할 수 있는 부작용도 적지 않습니다. 우선 사전청약은 앞으로 분양할 공급 물량이 당겨지는 구조라고 봅니다. 3~5년 뒤 선분양이 이뤄지면 앞으로 형성될 신혼부부 등 소비자들에게 나눠줄 물량이 부족해집니다. 특히나 사전청약에 대한 과도한 열기는 분양가 규제로 인해 로또 아파트에 대한 과도한 수요가 형성돼 정책 선호도로 분배될 몫이 줄어든다는 점을 시사합니다.

사전청약 대기수요 확대로 전세시장 불안조정

가장 큰 문제는 사전청약 확대로 그렇지 않았다면 주식형 주택을 구입해 내 집을 샀을 가계가 월세시장에 머문다는 점입니다. 감정평가 신청 이후 입주가 크게 지연될 것으로 예상되는 가운데 전세시장의 대기수요 확대로 전세시장의 불안이 지속될 전망입니다. 또 민간 확충 대안으로 포함된 도시공급의 경우 여전히 주민과 합의하지 못한 곳이 많다. 불가능할 수도 있는 대상 부지에 대한 매수자와의 약속인 사전청약을 통해 청약금액을 결정하는 것은 너무 과감한 선택이라 하는 생각을 떨치기 어렵다. 경제부총리의 말처럼 경기 침체가 곧 시작될 수도 있습니다. 향후 시장 침체로 분양 가능성이 높은 상황에서 한국 토지주택공사(LH)가 부담을 지겠다고 생각하는 것도 타당하지 않습니다. 리스크 관리는 민간에 맡겨야 합니다. 현 정부 들어서는 준공이나 인허가 단계에서 벗어나 24차 대책에서 택지 확보가 필요한 시점이었고, 이번에는 사전청약 시점까지 공급 기간이 앞당겨지고 있습니다. 그는 성미가 급하다 사전청약 확대가 시장 안정을 가져올지 확신할 수 없는 상황에서 국민 주머니 속 시장 규제당국의 부담을 채우기 위해 사전청약 확대가 무리하게 추진돼야 하는 것은 아닌지 우려스럽기도 합니다.