서울시 교통 정비사업의 사회적 비용 분석

서울시 교통 정비사업의 사회적 비용 분석

부동산뉴스를 전해드리는 정보나라입니다. 얼마 전 수도권 GTX신설역을 중심으로 경기도 아파트값 급등에 대한 논란이 많았습니다. GTX 건설에 대한 기대감으로 인한 가격 인상이 잘못된 것인가? 난 그렇게 생각 안 해! GTX 건설로 역 주변 주민들은 도심까지 짧은 출퇴근 시간을 경험할 수 있게 됐습니다.

서울시 교통 정비사업의 사회적 비용 분석

이 같은 교통 인프라 개선에 대한 기대감이 집값 가치를 끌어올린다는 게 합리적인 시장 반응입니다. 그렇다면 상대적 가치 상승은 얼마나 예상할 수 있을까. 예를 들어 GTX 건설로 하루 통근 시간이 20분 단축된다고 가정하자. 최근 한 연구에 따르면 하루 1시간의 출퇴근 시간의 금전적 가치는 한 달에 약 100만 원이라고 합니다. 이에 따라 입주민들은 월 33만원, 연간 400만원 상당의 출퇴근 시간을 줄일 수 있습니다. 이에 따라 2%대 금리(할인율)를 적용해 향후 출퇴근 비용 절감액의 총 현재가치를 2억원으로 산정합니다. 다시 말해 이번 아파트값 상승은 결코 무리한 시장 반응이 아니라고 할 수 있습니다. 오세훈 시장 취임 이후 기대했던 서울시 정비사업 활성화가 그리 순탄치만은 않습니다. 지속적인 가격 인상과 시의회와의 불협화음이라 하는 또 다른 불씨로 작용할 수 있다는 압박감에 속도가 붙지 않는 모습입니다.

서울 주택시장 불안의 주요 원인은 어디서?

서울 주택시장 불안의 주요 원인 중 한가지가 박원순 시장 시절 뉴타운의 과감한 출구전략이라 하는 주장이 설득력을 얻었습니다. 지금 돌이켜보면 393개 정비사업구역이 불합리한 이유로 해제됐고, 이로 인해 25만 채의 새 아파트 건설이 무산된 것은 이미 주지의 사실입니다. 김포 한강에 25만 가구가 4개 신도시를 건설합니다. 물론 25만 가구의 정비사업이 주택재고 순증가로 이어지지는 않습니다. 기존 주택이 유실되고 아파트가 들어서면서 품질 개선과 용적률 상승에 따른 양적 순증 효과를 50%로 잡으면 12만5000가구의 신규 주거용 아파트를 대체하게 됩니다. 따라서 뉴타운 출구전략으로 결국 서울 도심 정비사업으로 수용 가능한 12만5000가구가 김포 한강신도시, 파주 운정시 등 도심 외곽에서 장거리 출퇴근이 필요한 곳으로 입주하게 됐습니다.

장거리 통근의 이런 증가로 인한 사회적 비용은 얼마인가?

서울시민의 평균 출퇴근 시간이 왕복 1시간, 김포한강신도시 주민의 출퇴근 시간이 왕복 1시간 40분이라고 가정하게되면 김포한강신도시로 밀려난 주민에게는 매일 40분의 출퇴근 시간이 추가로 부과됩니다. 기존 산정절차를 동일하게 적용하게되면 뉴타운 출구전략으로 읍외로 밀려난 12만5000가구(단순히 가구당 1명)는 출퇴근 시간 증가로 연간 가구당 800만원을 추가로 부담하게 됩니다. 따라서 12만5000가구의 출퇴근 비용 증가액, 즉 도시정비사업 억제에 따른 연간 총 사회적 비용이 무려 1조원에 달합니다. 이처럼 도시정비사업의 탄압이나 지연은 정비사업 과정에서 누가 더 많은 돈을 가져가느냐는 논란을 넘어 심각한 사회적 비용으로 이어집니다. 신규 택지개발이든 정비사업이든 모든 종류의 개발사업은 대체로 초기개발 호재로 인식돼 가격 상승이 동반됩니다. 장애물을 넘어야 향후 입주물량을 가속화해 사회적 기회비용을 줄여주고 사회적 편익을 누릴 수 있습니다. 다가오는 도시축소기에 대비해 서울시 공간구조 개선기간이 얼마 남지 않았다는 점을 다시 한번 상기시켜드립니다.